להיות חכם על חזקים

המשכנתא

המשכנתא היא, כידוע, הלוואה לצורך רכישת דירה, אך ייחדנו לה פרק נפרד ולא כללנו אותה בפרק שעסק בהלוואות, מפני שמדובר בנושא סבוך מאוד ובעל משקל רב הן מבחינת הסכום המדובר, שהוא גבוה באופן משמעותי מרוב ההלוואות שאי פעם ניתקל בהם כלקוחות פרטיים, והן מבחינת הגורמים הנוספים המעורבים בנושא.

מי השחקנים כאן?

מצד אחד עומדים אנחנו, הצרכנים, שמעוניינים ברכישת דירה אך אין להם די כסף לצורך מימון העיסקה לבדם.

בצד השני נמצאים הבנקים למשכנתאות אלו בנקים ששייכים לבנקים הגדולים והמוכרים, אך עיקר פעילותם מיוחדת למתן משכנתאות מחד, וגיוס מקורות כספיים לצורך מימון פעילות זו מאידך.

הבנקים הפועלים בארץ הם: בנק טפחות (שייך לבנק המזרחי) בנק משכן (שייך לבנק הפועלים) בנק לאומי למשכנתאות, בנק דיסקונט למשכנתאות, הבנק הבינלאומי למשכנתאות וכן בנק עצמאות השייך גם הוא ל"בינלאומי", בנק אדנים ובנוסף גם בנקים קטנים יותר, כמו הבנקים: ירושלים וכרמל. אפשר לראות, אם כן, שההיצע של משכנתאות בארץ הוא די רחב.

יש בנקים רבים שעוסקים בנושא, ולכן לנו כצרכנים יש מבחר גדול יותר, ובשל התחרות בין הבנקים למשכנתאות כושר המיקוח שלנו עולה.

חשוב לזכור ולהפנים! אין כל קשר בין הבנק בו אנו מנהלים את חשבונותינו השוטפים לבנק ממנו ניקח את המשכנתא, יש לעשות סקר שוק מקיף ולבחור את הטוב ביותר.

 

כללי המשחק

היות ומדובר כאן בהלוואה בסכום גדול, הכללים שונים מהלוואה רגילה. שריקת הפתיחה: ראשית יש לדעת שהבנק לא מאשר מתן משכנתא לכל אחד.

הבנק בודק שני נתונים עיקריים לפני שהוא בכלל מאשר לנו משכנתא:

  1. אחוז מימון מערך הדירה: סכום המשכנתא שמעמיד לרשותנו הבנק לא עובר אלינו.
    בניגוד להלוואה רגילה שבה הסכום עובר לחשבוננו ואנו משתמשים בו כרצוננו, סכום המשכנתא עובר ישירות למוכר הדירה שאותה אנו רוצים לקנות. הבנק לא יהיה מוכן לממן את כל העיסקה. האחוז מתוך סכום העיסקה (מחיר הדירה) שאותו מוכן הבנק לממן הוא בין 60 ל-70
    אחוז, והגורמים המשפיעים על גובה חלק זה הם המצב הפיננסי של הלווה, וגורמים נוספים אותם נפרט מייד.
    הערה: הבנק מוכן לממן לפעמים אחוזים גבוהים יותר מהעסקה, ובתנאי שיינתנו לו בטחונות נוספים, כמו דירת ההורים למשל.
  2. יכולת החזר: בנוסף, בודק הבנק את האיתנות הפיננסית של הלווים. הקריטריון המקובל הוא בדיקה של המשכורות נטו של הלווה, במקרה של זוג: השכר של שניהם יחד, כך שההחזר החודשי של ההלוואה לא יעלה על שליש מהכנסה זו.
    היות וההחזרים נפרשים על פני תקופה ארוכה, הבנק מביא בחשבון גם את הגידול העתידי הצפוי בשכר הלווים. קחו למשל, זוג צעיר שמרוויח משכורת נמוכה בעת קבלת המשכנתא, אפילו סטודנטים, אבל הוא מועסק בענף בו השכר הצפוי הוא גבוה: דוגמת מהנדסים, עורכי דין, רואי
    חשבון או דומיהם. לזוג כזה יאשר הבנק משכנתא למרות שבשנים הראשונות ההחזר החודשי יהיה גבוה בהרבה משליש הכנסותיהם.
    הבנק בודק גם את מצב החשבון של הלווים בשלושת החודשים שקדמו להגשת הבקשה למשכנתא. מומלץ לכן, לארגן פעילות חיובית בחשבון בחודשים שלפני הפנייה לבנק, כמו הפקדות חד פעמיות מהלוואות של קרובים וחברים שיוחזרו לאחר שתאושר המשכנתא. יכולת ההחזר משפיעה גם על אחוז המימון שמוכן הבנק לתת. שכן משכורת גבוהה מאפשרת עמידה בהחזר גבוה יותר, והחזר גבוה יותר משמעותו שהבנק יכול להלוות יותר כסף.
  • שים לב! הבנק גם בודק (בסוד) אם היו לנו אי פעם חסימות או עיקולים בחשבון הבנק שלנו. אם היו, זו מכשלה רצינית ומומלץ להעזר מראש ביועץ מקצועי.

מאפייני המשכנתא

אחרי הצעד הראשוני של האישור העקרוני מצד הבנק למתן משכנתא, וקביעת הסכום אותו הבנק מלווה, יש להכיר את המאפיינים העיקריים של העיסקה המוצעת:

  • תקופת המשכנתא
  • מסלולי המשכנתא השונים והקובעים את הריבית על המשכנתא 
  • הזכאות לסיוע ממשלתי
  • ביטוח המשכנתא
  • תנאים נוספים

אז בוא ונכיר את המאפיינים האלה מקרוב:

  1. תקופת המשכנתא
    החזרי המשכנתא הם חודשיים, וכל החזר מורכב משני חלקים: החזר ע"ח הקרן והחזר ע"ח הריבית (על איזו ריבית נרחיב בהמשך).
    הבנק יכול להציג לנו מראש את תכנון ההחזרים לפי לוחות הנקראים לוחות סילוקין. גובה ההחזר תלוי בגובה המשכנתא, בריבית ובאורך תקופת המשכנתא. התקופה יכולה לנוע בין 4 ל-30 שנים. ככל שהתקופה ארוכה יותר ההחזרים נפרשים לאורך יותר זמן ולכן הם קטנים יותר.
    את התקופה הרצויה לנו נקבע לפי הסכום החודשי שבו אנו מסוגלים לעמוד.
    לדוגמא: זוג שמקבל משכנתא על סכום של 100,000 $ בריבית של 6% לשנה. משכורות בני הזוג מאפשרות להם לעמוד בהחזר של 3,000 ש"ח לחודש, והם מעוניינים בסכום זה, ולכן אורך תקופת המשכנתא הוא כ-20 שנה.
  2. הריבית
    כמו בכל הלוואה בעולם גם כאן מחוייב הלווה בריבית.
    הריבית במשכנתאות תלויה במסלול המשכנתא בו בחרנו, בגודל ההלוואה ובתקופתה, וכן בגורמים המשפיעים על יכולת המיקוח שלנו כמו: מצבנו הפיננסי, ובטחונות שאנו מעמידים לרשות הבנק. ההתמקחות על הריבית היא הדבר החשוב ביותר בכל עיסקת המשכנתא! הסכום הגדול
    של הקרן הופך שברי אחוזים של ריבית לסכומים לא מבוטלים, ולכן יש להילחם על הנחה מקסימלית בריבית.
    ראשית יש לערוך סקר שוק מקיף ולבדוק את התנאים בכל בנק למשכנתאות בארץ. הגורמים המשחקים לטובתנו במיקוח הם כאמור מצבנו הפיננסי, המקצוע בו אנו עוסקים והבטחונות שאנו מציעים לבנק, כמו ערבים "בטוחים" או נכסים שונים.
    בארץ קיימים מספר גופים המתמחים בייעוץ ללקוחות העומדים בפני נטילת משכנתא, והם גם מנהלים מטעמך משא ומתן מול בנקים שונים. היועצים הללו מכירים היטב את השוק ואת הנפשות הפועלות והם כמעט תמיד ישיגו עבורך תנאים טובים יותר ממה שהיית משיג לבד.
    שרות זה כרוך כמובן בתשלום, אבל יש לזכור כי חיסכון של אפילו חצי אחוז ריבית בהלוואה גדולה על פני זמן ארוך פירושו חיסכון של אלפי שקלים לאורך זמן.
    טיפ: בהגשת הצעות למשכנתא דרך האינטרנט יש סיכוי טוב לקבל ריבית נמוכה יותר.
    המסלולים השונים:
    מסלולים צמודים
    המסלול הצמוד כשמו כן הוא: צמוד למדד, ולכן, בנוסף לריבית אנו משלמים מדי חודש גם הפרשי הצמדה בהתאם לשיעור עליית האינפלציה בחודש הקודם.
    הריבית הבסיסית על משכנתאות צמודות נקראת "ריבית טבלה", היא נובעת מנתונים הקשורים במחירי ההון לטווחים ארוכים, בלשון בני אדם: היא תלויה בריבית שמשלם הבנק על גיוס הכספים שאותם הוא מתכנן להלוות למבקשי המשכנתאות, ומעודכנת מדי חודש.
    אין צורך להיבהל מגובה ריביות הטבלה!
    הריביות שרשומות בטבלה הזאת מנופחות, כדי שלבנק יהיה מרחב למיקוח איתנו והריביות בפועל נמוכות בכאחוז ממה שנקוב בטבלה.
    מסלול צמוד בריבית קבועה
    במסלול זה נקבע שיעור הריבית על המשכנתא כבר בהתחלה עם קבלתה, וזה יישאר שיעור הריבית לכל אורך התקופה עד ההחזר האחרון.
    הריבית הקבועה כיום עומדת באיזור 5 אחוזים.
    זה נגזר כאמור לעיל, מהריבית אותה משלם הבנק כדי לגייס את הכסף שאותו הוא מלווה לנו כמשכנתא.
    עקב התחרות המתגברת בשנים האחרונות בענף, נשחקו שיעורי הרווח של הבנקים: אותו מרווח בין ריבית הזכות שהוא משלם, לריבית שאנחנו משלמים לו, ולכן ההבדלים בין הבנקים וכן מרווח המיקוח שלנו קטנו גם הם, ומדובר פה על עשיריות האחוז.
    מסלול צמוד בריבית משתנה
    במסלול צמוד זה, הריבית משתנה ומתעדכנת מדי תקופה: שנה, שנתיים וחצי או חמש שנים.
    הריבית שנקבעת עם קבלת ההלוואה רלוונטית עד מועד תחנת השינוי, ואז היא מתעדכנת לפי בסיס שנקבע מראש, והוא קשור לריבית המשכנתאות שתהיה במועד זה.
    פנייה למסלול זה היא בעצם הימור על כך שבעתיד ריבית המשכנתאות תרד.
    כאשר הריבית הקיימת על המשכנתאות גבוהה, וזה דבר שניתן לבדיקה ע"י השוואה מול השנים האחרונות, כדאי לבחור במסלול ריבית משתנה, שכן יש סיכוי שבבוא תחנת העידכון תרד הריבית בה תחוייב.
    משכנתא שקלית
    כיום קיימת בבנק אפשרות לקחת משכנתא במסלול לא צמוד כשהריבית במסלול זה תלויה בריבית הפריים (ריבית בנק ישראל+ אחוז וחצי).
    במסלול זה הריבית נקבעת בתחילה לשנה, ואח"כ מתעדכנת על בסיס ריבית הפריים כל שנה.
    הבנקים פתחו מסלולים כאלה לאור האינפלציה הנמוכה ששוררות בארץ בשנים האחרונות, ונוכח ריבית הפריים הגבוהה יחסית.
    משכנתא דולרית
    ישנה אפשרות לקבל משכנתא שהריבית עליה תלויה בריבית ה"ליבור", שהיא הריבית הבינלאומית על הדולר והיא מתעדכנת פעמיים בשנה. על סכום הקרן שהוא שיקלי, משלמים הפרשי שער שהם התאמה של הקרן לקצב הפיחות בתקופה.
    על כל המסלולים הבסיסיים הללו: צמודים, שיקליים ודולריים, קיימות וריאציות רבות בבנקים השונים.
    החזר של ריבית בלבד בשנים הראשונות וקרן לאחר כמה שנים, מועדי שינוי שונים של ריביות, שינויים בהצמדות וכו'.
  3. הזכאות
    גורם חשוב מאוד שמשקלו בעיסקת משכנתא גבוה, הוא הזכאות לסיוע של משרד השיכון.
    סכום המשכנתא שמלווה הבנק מחולק לשני חלקים: כספי הבנק וכספי הזכאות.
    את שני הסכומים האלה מעמיד לרשותך הבנק, ההבדל הוא בתנאים השונים על שני סכומים אלו.
    על כספי הבנק אתה משלם את הריבית עליה סיכמת עם הבנק, לפי המסלול וכו'.
    כספי הזכאות הם כספי סיוע ממשלתיים והזכאים להם נהנים מתנאים טובים יותר מאשר התנאים על כספי הבנק.
    מיהו זכאי?
    זוגות צעירים, עולים חדשים, ורווקים מעל גיל 30 שאין להם ולא היתה להם מעולם דירה או חלק בדירה.
    אי הבעלות על דירה היא תנאי בסיסי ומכריע, הורים שמעבירים בחייהם חלק מבעלות על דירה לילדיהם משיקולים שונים פוגעים בהם קשות.
    ישנן גם רמות בזכאות, מזכאים מינימלים ועד לזכאים "פורטה"-מקסימליים.
    הערה: בניגוד לנושאים שונים בהם המלצנו ודחפנו למיקוח (ריבית עמלות וכו') אין מה להתמקח על ניקוד הזכאות. יש קריטריונים ברורים וזה מה יש.
    המרכיבים המרכזיים המעלים את רמת הזכאות הם:
    שנות נישואים: ככל שהזוג נשוי יותר שנים רמת זכאותו עולה.
    מספר ילדים, ילדים זה שמחה: יותר ילדים = יותר זכאות.
    מספר האחים מכל צד: גם כאן, יותר אחים הם מעלה.
    גורמים נוספים הם: שירות בצה"ל או שירות לאומי, משפחה חד הורית, ותאריך עלייה.
    משרד השיכון מנפיק למי שעומד בקריטריונים של זכאי תעודת זכאות, ובה מפורט הניקוד של הזכאי לפי הגורמים שנמנו כאן. אפשר להצטייד בתעודות זכאות באמצעות הבנק ממנו אתה נוטל את המשכנתא, אם רק תמציא לבנק את המסמכים הדרושים.
    שים לב! אפשר להוציא  תעודת זכאות בבנק אחד, וללוות בפועל מבנק אחר, העובדה שבנק מסוים הוציא למענך תעודת זכאות לא קושרת אותך אליו בשום צורה!
    מהן ההטבות לזכאים?
    ראשית, עצם סכום כספי הזכאות המוגדר בהלוואה מהווה הטבה משמעותית. שכן כזכור הבנק מוכן לממן כ-60% מערך הדירה, אבל 60 אחוז אלו הם מגבלה על כספי הבנק, ועצם קבלת הלוואה של כספי זכאות, שים לב: כספי זכאות הם לא מענק אלא הלוואה נוחה יותר, מעלה את
    האחוז מערך הדירה הממומן באמצעות המשכנתא.
    הנה דוגמא שתמחיש את ההטבה: נגיד שזוג מעוניין לקנות דירה בשווי 100,000 $.
    הבנק מוכן לממן רק 60% מערך הדירה כלומר 60,000 $, אבל לזוג יש זכאות לסיוע וכספי הזכאות הם$10,000, יוצא שגודל המשכנתא הסופי שהם יקבלו הוא 70,000 $ = כספי הבנק+ כספי הזכאות.
    שנית, על כספי הזכאות לא משלמים את הריבית הרגילה: קבועה, משתנה או אחרת: שעליה דיברנו לעיל.
    יש ארבע רמות ריבית על כספי זכאות:
    ריבית "שוק".
    5.5%
    4%
    4% +מענק.
    המספרים נכונים ליום הוצאת הספר, אבל העיקרון נשאר: ככל שעולה רמת הזכאות אתה יכול לעבור למדרגת ריבית טובה יותר.
    ריבית השוק שהיא רמת הריבית הגבוהה מבין כולן, נקבעת ע"י משרד השיכון והיא דומה לריבית שגובה הבנק עצמו, ולעיתים באופן פרדוקסלי יכולה להיות אפילו גבוהה יותר.
    ככל שאתה צובר יותר נקודות זכאות אתה עובר מדרגות המאפשרות לך לקבל ריבית נמוכה יותר על כספי הזכאות.
    בעלי רמות גבוהות מאוד של זכאות יהיו רשאים לקבל אפילו מענק, שסכומו מתעדכן מדי פעם ע"י משרד השיכון.
    הערה: במסלול ריבית קבועה ניתן כיום לפרוע את החוב בכל עת. במסלולי הריבית המשתנה אפשר לפרוע את חובנו רק בתחנות היציאה שנקבעו מראש.
  4. ביטוח המשכנתא
    הבנק דורש מנוטלי המשכנתא לרכוש ביטוח חיים לעצמם וביטוח לנכס שאותו קונים. דרך ביטוח החיים מכסה הבנק את עצמו במקרה של מות אחד מבני הזוג: הבנק מקבל את סכום הביטוח, תשלומי המשכנתא נפסקים והדירה עוברת סופית לבעלות בן הזוג ששרד.
    ביטוח הנכס הוא כנגד נזק לדירה שהיא הבטוחה העיקרית של הבנק כנגד ההלוואה שנתן.
    כיום כבר ידוע ומפורסם שהביטוח דרך הבנק הוא יקר ובזבזני ועדיף לרכוש ביטוחים כאלה באופן עצמאי מחברות ביטוח.
    דרוש מהבנק שנתן לך את המשכנתא שלא יבטח דרכו את הנכס ואותך, עשה זאת בעצמך וחסוך אלפי שקלים.
  5. תנאים נוספים במשכנתאות
    ביול: עיסקת משכנתא כרוכה בתשלום של 0.4% דמי ביול מראש.
    כספי הזכאות אם ישנם, פטורים מדמי ביול, וזכאים גם מקבלים הנחה של 10% על ביול כספי הבנק.
    פרעון מוקדם: כעיקרון, ובעבר זה היה נפוץ יותר, הבנק היה קונס אותך אם היית רוצה לפרוע את יתרת המשכנתא שלך לפני תום התקופה, באמצעות עמלה מסוימת.
    כיום כמעט בכל המסלולים יש פטור מעמלה כזו, ויש לוודא כי אכן במסלול שלך אין עמלה במקרה שכזה: זו נקודה שהבנקים נוחים לוותר בה.
    ערבויות: קודם כל, הערבות המשמעותית ביותר היא שיעבוד הדירה שקנית לטובת הבנק עד תשלום השקל האחרון של החוב. הדירה רשומה אומנם על שמך, אבל במסמכי הטאבו מופיע גם השיעבוד הזה, זה נקרא הערת אזהרה על הנכס.
    הבנק גם דורש שתעמיד לו ערבים אישיים, אך מאז קבלת חוק שיטרית שהגביל מאוד את זכויות הבנקים לרדת ולפרוע חובות מנכסי הערבים, הליך זה הפך לכמעט טכני ולא מהותי
    הלוואות אחרות ממשפחת המשכנתאות
    פרט למשכנתא הקלאסית שהיא הלוואה לצורך רכישת דירה, מטפלים הבנקים למשכנתאות גם בהלוואות שאינן בדיוק כאלה.
    הלוואת גישור: זוהי הלוואה לטווח קצר (עד שנתיים בדר"כ) הניתנת למי שמעוניין לרכוש דירה חדשה, יש לו דירה נוכחית אך הוא טרם מכר אותה. הבנק משעבד את הדירה הישנה, ומלווה סכום שיאפשר לקנות את החדשה. בדר"כ הלוואה כזו ניתנת בריבית קבועה במסלול צמוד.
    הלוואה לכל מטרה או מישכון: זו פשוט אופציה לקבלת הלוואה לכל צורך שהוא על סמך מישכון דירתו של הלווה.
    הריביות כאן גבוהות יותר מבמשכנתא רגילה ויש בדר"כ קנס מסויים למי שרוצה לפרוע את החוב מוקדם יותר מהתאריך שנקבע בעת קבלת ההלוואה.
    טיפ: חשוב מאוד לתכנן את עיתוי קבלת ובעיקר סילוק המשכנתא תוך התחשבנות בתוכניות חיסכון, קופות גמל וכיו"ב העשויות לעמוד לרשותנו בעתיד. סוף מעשה במחשבה תחילה!

סיכום

נטילת משכנתא היא קרוב לוודאי ההתחייבות הכספית הרצינית ביותר שתיטול על עצמך בימי חייך.

לכן, אם אתה מעוניין בקבלת משכנתא, עליך להקדיש לכך זמן רב ותיכנון מקיף: ראשית בבחירת הבנק המציע לך את התנאים הטובים ביותר, וזה דורש סקר שוק בין כל הבנקים הקיימים.

שנית, במיקוח על גובה הריבית הסופי עם הבנק אותו בחרת, ובתנאים נוספים, כמו אופן ההחזר הרצוי, עמלות פירעון מוקדם וכיוצא בהללו.

בנוסף עליך לבחור בטוב מבין שלל המסלולים השונים.

מסלול הריבית המשתנה הוא, לדעתנו, בעייתי. זה נובע מקביעת בסיס השינוי של הריבית עם הגיע מועד תחנת השינוי. כיום בסיס זה מחושב לפי נוסחה, שלא ניכנס אליה מעל דפים אלו, התלויה בריביות הטבלה. אלו ריביות מנופחות שאף אחד לא משלם אותם בפועל, אבל במסלול משתנה, החישוב בתחנת השינוי בנוי עליהם.

המסלולים השיקליים למיניהם הם בעצם הימור מול האינפלציה, ותקווה שריבית הפריים תרד עם השנים.

כיום רצוי לבחור במסלול שיקלי עם ריבית נמוכה במשהו מן הפריים שיש בו אופציה למעבר למסלול צמוד וקבוע כל שנה.

המלצתנו היא בכל מקרה, להיעזר בשירותי ייעוץ ספציפיים לנושא (פירוט בצד) שגם ינהלו עבורך את המו"מ מול הבנק ויבחרו עבורך את הטוב ביותר. שרות כזה אינו בגדר מותרות! גם אם הוא נראה יקר יחסית יש לזכור שהחיסכון בריבית ואפילו אם הוא קטן, וכן בחירת המסלול הנכון יחסכו לך לאורך שנות תשלום ההחזרים סכומים גדולים פי כמה.

המשכנתא591המשכנתא