המשכנתא היא, כידוע, הלוואה לצורך רכישת דירה, אך ייחדנו לה פרק נפרד ולא כללנו אותה בפרק שעסק בהלוואות, מפני שמדובר בנושא סבוך מאוד ובעל משקל רב הן מבחינת הסכום המדובר, שהוא גבוה באופן משמעותי מרוב ההלוואות שאי פעם ניתקל בהם כלקוחות פרטיים, והן מבחינת הגורמים הנוספים המעורבים בנושא.
מי השחקנים כאן?
מצד אחד עומדים אנחנו, הצרכנים, שמעוניינים ברכישת דירה אך אין להם די כסף לצורך מימון העיסקה לבדם.
בצד השני נמצאים הבנקים וגופי השקעה נוספים (בדרך כלל חברות ביטוח או גופים פיננסים) המפנים חלק מכספם לצורך מתן הלוואה שהסיכון בה עבורם הינו נמוך, כיוון שהיא מגובה במשכון הנכס עליו ניתנה ההלוואה ומכאן גם שמה: משכנתא. לצורך הנוחות נשתמש בהסברינו במילה בנק, אך כמובן שההסברים נכונים גם במידה והגוף המלווה הינו גוף פיננסי שאינו בנק (כמו חברת ביטוח או השקעות).
ישנם גופים רבים שעוסקים במתן משכנתאות, ולכן לנו כצרכנים יש מבחר גדול יותר, ובשל התחרות בין הגופים הללו כושר המיקוח שלנו עולה.
חשוב לזכור ולהפנים! אין כל קשר בין הבנק בו אנו מנהלים את חשבונותינו השוטפים לבנק ממנו ניקח את המשכנתא, יש לעשות סקר שוק מקיף ולבחור את הטוב ביותר.
כללי המשחק
היות ומדובר כאן בהלוואה בסכום גדול, הכללים שונים מהלוואה רגילה. שריקת הפתיחה: ראשית יש לדעת שהבנק לא מאשר מתן משכנתא לכל אחד.
הבנק בודק שני נתונים עיקריים לפני שהוא בכלל מאשר לנו משכנתא:
- אחוז מימון מערך הדירה: סכום המשכנתא שמעמיד לרשותנו הבנק לא עובר אלינו.
בניגוד להלוואה רגילה שבה הסכום עובר לחשבוננו ואנו משתמשים בו כרצוננו, סכום המשכנתא עובר ישירות למוכר הדירה שאותה אנו רוצים לקנות. הבנק לא יהיה מוכן לממן את כל העיסקה. האחוז מתוך סכום העיסקה (מחיר הדירה) שאותו מוכן הבנק לממן הוא בין 50%-75% אחוז, והגורמים המשפיעים על גובה חלק זה הם המצב הפיננסי של הלווה, וגורמים נוספים אותם נפרט מייד.
הערה: הבנק מוכן לממן לפעמים אחוזים גבוהים יותר מהעסקה, ובתנאי שיינתנו לו בטחונות נוספים, כמו דירת ההורים למשל. - יכולת החזר: בנוסף, בודק הבנק את האיתנות הפיננסית של הלווים. הקריטריון המקובל הוא בדיקה של המשכורות נטו של הלווה, במקרה של זוג: השכר של שניהם יחד, כך שההחזר החודשי של ההלוואה לא יעלה על אחוז מסוים מהכנסה זו (מקובל שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה נטו).
הבנק בודק גם את מצב החשבון של הלווים בשלושת החודשים שקדמו להגשת הבקשה למשכנתא. מומלץ לכן, לארגן פעילות חיובית בחשבון בחודשים שלפני הפנייה לבנק, כמו הפקדות חד פעמיות מהלוואות של קרובים וחברים שיוחזרו לאחר שתאושר המשכנתא. יכולת ההחזר משפיעה גם על אחוז המימון שמוכן הבנק לתת. שכן משכורת גבוהה מאפשרת עמידה בהחזר גבוה יותר, והחזר גבוה יותר משמעותו שהבנק יכול להלוות יותר כסף.
- שים לב! הבנק גם בודק (בסוד) אם היו לנו אי פעם חסימות או עיקולים בחשבון הבנק שלנו. אם היו, זו מכשלה רצינית ומומלץ להעזר מראש ביועץ מקצועי.
מאפייני המשכנתא
אחרי הצעד הראשוני של האישור העקרוני מצד הבנק למתן משכנתא, וקביעת הסכום אותו הבנק מלווה, יש להכיר את המאפיינים העיקריים של העיסקה המוצעת:
- תקופת המשכנתא
- מסלולי המשכנתא השונים והקובעים את הריבית על המשכנתא
- ביטוח המשכנתא
- תנאים נוספים
אז בוא ונכיר את המאפיינים האלה מקרוב:
- תקופת המשכנתא
החזרי המשכנתא הם חודשיים, וכל החזר מורכב משני חלקים: החזר ע”ח הקרן והחזר ע”ח הריבית (על איזו ריבית נרחיב בהמשך).
הבנק יכול להציג לנו מראש את תכנון ההחזרים לפי לוחות הנקראים לוחות סילוקין. גובה ההחזר תלוי בגובה המשכנתא, בריבית ובאורך תקופת המשכנתא. התקופה יכולה לנוע בין 4 ל-30 שנים. ככל שהתקופה ארוכה יותר ההחזרים נפרשים לאורך יותר זמן ולכן הם קטנים יותר.
את התקופה הרצויה לנו נקבע לפי הסכום החודשי שבו אנו מסוגלים לעמוד.
לדוגמא: זוג שמקבל משכנתא על סכום של 550,000 ש”ח בריבית של 5.5% לשנה. משכורות בני הזוג מאפשרות להם לעמוד בהחזר של 3,500 ש”ח לחודש, והם מעוניינים בסכום זה, ולכן אורך תקופת המשכנתא הוא כ-20 שנה.
טיפ: בנק ישראל מפרסם אחת לחודש באתר האינטרנט שלו טבלת ריביות ממוצעות של המשכנתאות שניתנו עד לחודש הקודם www.boi.co.il - הריבית
כמו בכל הלוואה בעולם גם כאן מחוייב הלווה בריבית.
הריבית במשכנתאות תלויה במסלול המשכנתא בו בחרנו, בגודל ההלוואה ובתקופתה, וכן בגורמים המשפיעים על יכולת המיקוח שלנו כמו: מצבנו הפיננסי, ובטחונות שאנו מעמידים לרשות הבנק. ההתמקחות על הריבית היא הדבר החשוב ביותר בכל עיסקת המשכנתא! הסכום הגדול
של הקרן הופך שברי אחוזים של ריבית לסכומים לא מבוטלים, ולכן יש להילחם על הנחה מקסימלית בריבית.
ראשית יש לערוך סקר שוק מקיף ולבדוק את התנאים במספר בנקים. הגורמים המשחקים לטובתנו במיקוח הם כאמור מצבנו הפיננסי, מקום העבודה שלנו והבטחונות שאנו מציעים לבנק, כמו ערבים “בטוחים” או נכסים שונים.
בארץ קיימים מספר גופים המתמחים בייעוץ ללקוחות העומדים בפני נטילת משכנתא, והם גם מנהלים מטעמך משא ומתן מול בנקים שונים. היועצים הללו מכירים היטב את השוק ואת הנפשות הפועלות והם כמעט תמיד ישיגו עבורך תנאים טובים יותר ממה שהיית משיג לבד.
שרות זה כרוך כמובן בתשלום, אבל יש לזכור כי חיסכון של אפילו חצי אחוז ריבית בהלוואה גדולה על פני זמן ארוך פירושו חיסכון של אלפי שקלים לאורך זמן.
ברשת האינטרנט ניתן למצוא אתרים רבים שבהם “מחשבון משכנתא”. ישנם סוגים שונים של מחשבונים אך העיקרון בהם דומה: ניתן להזין חלק מנתוני המשכנתא ולקבל מידע על הנתון החסר. לדוגמא: ניתן להזין את סכום ההלואה, הריבית ותקופת ההלוואה ולקבל מידע אודות סכום ההחזר החודשי, לחלופין ניתן להזין את ההחזר הרצוי בריבית השוררת בשוק ולקבל את תקופת המשכנתא הרצויה.
המסלולים השונים:
מסלולים צמודים
המסלול הצמוד כשמו כן הוא: צמוד למדד המחירים לצרכן, ולכן, בנוסף לריבית אנו משלמים מדי חודש גם הפרשי הצמדה בהתאם לשיעור עליית האינפלציה בחודש הקודם.
הריבית הבסיסית על משכנתאות צמודות נקראת “ריבית טבלה”, היא נובעת מנתונים הקשורים במחירי ההון לטווחים ארוכים, בלשון בני אדם: היא תלויה בריבית שמשלם הבנק על גיוס הכספים שאותם הוא מתכנן להלוות למבקשי המשכנתאות, ומעודכנת מדי חודש.
אין צורך להיבהל מגובה ריביות הטבלה!
הריביות שרשומות בטבלה הזאת בדרך כלל גבוהות מהריביות המושגות בפועל, כדי שלבנק יהיה מרחב למיקוח איתנו.
מסלול בריבית קבועה
במסלול זה נקבע שיעור הריבית על המשכנתא כבר בהתחלה עם קבלתה, וזה יישאר שיעור הריבית לכל אורך התקופה עד ההחזר האחרון.
הריבית הקבועה כיום עומדת באיזור 5 אחוזים למשכנתא צמודת מדד (תלוי בתקופת ההלוואה) ו 3.5%-5% בריבית קבועה שקלית.
זה נגזר כאמור לעיל, מהריבית אותה משלם הבנק כדי לגייס את הכסף שאותו הוא מלווה לנו כמשכנתא.
עקב התחרות המתגברת בשנים האחרונות בענף, נשחקו שיעורי הרווח של הבנקים: אותו מרווח בין ריבית הזכות שהוא משלם, לריבית שאנחנו משלמים לו, ולכן ההבדלים בין הבנקים וכן מרווח המיקוח שלנו קטנו גם הם, ומדובר פה על עשיריות האחוז.
מסלול בריבית משתנה
במסלול זה, הריבית משתנה ומתעדכנת מדי תקופה: חודש, שנה, שנתיים וחצי או חמש שנים.
הריבית שנקבעת עם קבלת ההלוואה רלוונטית עד מועד תחנת השינוי, ואז היא מתעדכנת לפי בסיס שנקבע מראש, והוא קשור לריבית המשכנתאות שתהיה במועד זה.
פנייה למסלול זה היא בעצם הימור על כך שבעתיד ריבית המשכנתאות תרד.
כאשר הריבית הקיימת על המשכנתאות גבוהה, וזה דבר שניתן לבדיקה ע”י השוואה מול השנים האחרונות, כדאי לבחור במסלול ריבית משתנה, שכן יש סיכוי שבבוא תחנת העידכון תרד הריבית בה תחוייב כיום ריביות המשכנתא נמצאות ברמה נמוכה היסטורית ולכן ריבית משתנה כמעט ואינה מומלצת.
משכנתא שקלית
משכנתא שבה קרן ההלוואה אינה צמודה למדד כלשהוא. במסלול לא צמוד ניתן לקחת משכנתא בריבית קבועה שאינה משתנה במהלך תקופת ההלוואה או משכנתא בריבית משתנה התלויה ריבית הפריים (ריבית בנק ישראל+ אחוז וחצי) בתוספת או בניכוי שיעור הקבוע מראש.
במסלול זה הריבית נקבעת בתחילת התקופה, במידה ומדובר בריבית משתנה, הריבית מתעדכנת כל חודש. במקרה של ריבית קבועה היא לא תשתנה במהלך ההלוואה אלא אם כן הוגדרו בעת לקיחת ההלוואה מועדי עדכון (אחת לשנה / מספר שנים).
כיום ניתן להשיג הלוואות במסלול של ריבית משתנה בריביות של פריים עד פריים מינוס 0.95%.
משכנתא צמודת מט”ח
ישנה אפשרות לקבל משכנתא שהריבית עליה תלויה בריבית ה”ליבור”, שהיא הריבית הבינלאומית על המטבעות הזרים. ריבית הליבור מתפרסמת ברמה יומית אך ריבית הלוואה מתעדכנת אחת לחודש, שלושה חודשים או שנה לפי בחירת הלווה. על סכום הקרן שהוא שיקלי, משלמים הפרשי שער שהם התאמה של הקרן לקצב הפיחות בתקופה.
על כל המסלולים הבסיסיים הללו: צמודים, שיקליים וצמודי מט”ח, קיימות וריאציות רבות בבנקים השונים.
החזר של ריבית בלבד בשנים הראשונות וקרן לאחר כמה שנים, מועדי שינוי שונים של ריביות, שינויים בהצמדות, הלוואות המתחלקות בין המסלולים וכו'.
- הלוואות זכאות
לזוגות צעירים, עולים חדשים, זוגות עם ילדים ורווקים מעל גיל 30 שאין להם ולא היתה להם מעולם דירה או חלק בדירה. רמת הזכאות נקבעה על פי טבלאות שלקחו בחשבון בעיקר את המרכיבים הר”מ:א. שנות נישואים: ככל שהזוג נשוי יותר שנים רמת זכאותו עולה.ב. מספר ילדים, ילדים זה שמחה: יותר ילדים = יותר זכאות.
ג. מספר האחים מכל צד: גם כאן, יותר אחים הם מעלה.
גורמים נוספים הם: שירות בצה”ל או שירות לאומי, משפחה חד הורית, ותאריך עלייה.
ככל שאתה צובר יותר נקודות זכאות אתה עובר מדרגות המאפשרות לך לקבל ריבית נמוכה יותר על כספי הזכאות.
עם זאת בשנים האחרונות הריביות בשוק החופשי ירדו לרמה הנמוכה משמעותית מרמת ההלוואה לזכאים כך שבפועל מסלול זה הפך ללא כדאי והיום כמעט ולא ניתנות הלוואות ל”זכאים”.
ביטוח המשכנתא
הבנק דורש מנוטלי המשכנתא לרכוש ביטוח חיים לעצמם וביטוח לנכס שאותו קונים. דרך ביטוח החיים מכסה הבנק את עצמו במקרה של מות אחד מבני הזוג: הבנק מקבל את סכום הביטוח, תשלומי המשכנתא נפסקים והדירה עוברת סופית לבעלות בן הזוג ששרד.
ביטוח הנכס הוא כנגד נזק לדירה שהיא הבטוחה העיקרית של הבנק כנגד ההלוואה שנתן.
את הביטוחים ניתן לרכוש דרך הבנק ממנו נלקחה ההלוואה או באופן עצמאי מחברות ביטוח. גם פה ניתן לחסוך אלפי שקלים במידה ובודקים מראש את עלויות הביטוח ומבטחים היכן שזול יותר. - תנאים נוספים במשכנתאות
עמלת פרעון מוקדם: בעבר, הבנק היה קונס אותך אם היית רוצה לפרוע את יתרת המשכנתא שלך לפני תום התקופה, באמצעות עמלה מסוימת.כיום כמעט בכל המסלולים יש נקודות יציאה הפטורות מעמלה, ויש לוודא כי אכן במסלול שלך אין עמלה במקרה של פרעון מוקדם: עם זאת, במידה ותבחר לפרוע את ההלוואה שלא במועד יציאה מוסכם יתכן ותיאלץ לשלם עמלה על פעולה זו. במשכנתאות בהם הריבית היא ריבית משתנה ניתן לפרוע את ההלוואה בכל נקודת שינוי ריבית.ערבויות: קודם כל, הערבות המשמעותית ביותר היא שיעבוד הדירה שקנית לטובת הבנק עד תשלום השקל האחרון של החוב. הדירה רשומה אומנם על שמך, אבל במסמכי הטאבו מופיע גם השיעבוד הזה, זה נקרא הערת אזהרה על הנכס.
בעבר הבנק גם דרש שתעמיד לו ערבים אישיים, אך כיום, למעט מקרים חריגים, אין בכך צורך.
- הלוואות אחרות ממשפחת המשכנתאות
פרט למשכנתא הקלאסית שהיא הלוואה לצורך רכישת דירה, מטפלים הבנקים למשכנתאות גם בהלוואות שאינן בדיוק כאלה.
הלוואת גישור: זוהי הלוואה לטווח קצר (עד שנתיים בדר”כ) הניתנת למי שמעוניין לרכוש דירה חדשה, יש לו דירה נוכחית אך הוא טרם מכר אותה. הבנק משעבד את הדירה הישנה, ומלווה סכום שיאפשר לקנות את החדשה.
הלוואה לכל מטרה או מישכון: זו פשוט אופציה לקבלת הלוואה לכל צורך שהוא על סמך מישכון דירתו של הלווה.
טיפ: חשוב מאוד לתכנן את עיתוי קבלת ובעיקר סילוק המשכנתא תוך התחשבנות בתוכניות חיסכון, קופות גמל וכיו”ב העשויות לעמוד לרשותנו בעתיד. סוף מעשה במחשבה תחילה!
סיכום
נטילת משכנתא היא קרוב לוודאי ההתחייבות הכספית הרצינית ביותר שתיטול על עצמך בימי חייך.
לכן, אם אתה מעוניין בקבלת משכנתא, עליך להקדיש לכך זמן רב ותיכנון מקיף: ראשית בבחירת הבנק/הגוף הפיננסי המציע לך את התנאים הטובים ביותר, וזה דורש סקר שוק. ..
שנית, במיקוח על גובה הריבית הסופי עם הבנק אותו בחרת, ובתנאים נוספים, כמו אופן ההחזר הרצוי, עמלות פירעון מוקדם וכיוצא בהללו.
בנוסף עליך לבחור בטוב מבין שלל המסלולים השונים.
מסלול הריבית המשתנה עלול להיות בעייתי. זה נובע מקביעת בסיס השינוי של הריבית עם הגיע מועד תחנת השינוי. יש לוודא שריבית השינוי לא תהיה מבוססת על טבלה תעריפית כי אם על נוסחה מוסכמת (פריים מינוס X%, ריבית אג”ח ממשלתי בניכוי %X וכו')
המסלולים השיקליים אל מול הצמודים וכן המשתנים מול הקבועים למיניהם הם בעצם הימור על רמת האינפלציה והריביות שישררו בפועל,
המלצתנו היא בכל מקרה, להיעזר בשירותי ייעוץ ספציפיים לנושא (פירוט בצד) שגם ינהלו עבורך את המו”מ מול הבנק ויבחרו עבורך את הטוב ביותר. שרות כזה אינו בגדר מותרות! גם אם הוא נראה יקר יחסית יש לזכור שהחיסכון בריבית ואפילו אם הוא קטן, וכן בחירת המסלול הנכון,יחסכו לך לאורך שנות תשלום ההחזרים סכומים גדולים פי כמה.
