להיות חכם על חזקים

מעמד הנכס

רכישת דירה הינה רכישת זכויות בקרקע, ולכן הצעד הראשוני שלנו כקונים היא לבדוק את מעמדו של המוכר בנכס: האם זה בכלל שלו? האם זכויותיו, שיועברו אלינו, מוגבלות בצורה כלשהי? ואת שאר הגורמים המסדירים את מעמדו של הנכס הזה.

 

סוגי קרקעות במדינתנו הקטנה

ראשית יש לבדוק באיזה סוג קרקע מדובר. בישראל ישנן שני סוגי קרקעות:

קרקע פרטית: כשמה כן היא, קרקע השייכת לגורם פרטי.

קרקעות מינהל: קרקע בבעלות המדינה, כשהגורם המטפל בה הוא מינהל מקרקעי ישראל.

רוב הקרקעות בארץ שייכות למינהל (ובעצם למדינה). אי אפשר להעביר בעלות מלאה מקרקע של המדינה לבעלות פרטית, ופורמלית לא תיתכן פעולת מכירה בקרקע כזו.

אלא מה? היות ורוב הקרקעות הן כאלה, והחיים צריכים להימשך, מתבצעת בקרקעות המדינה פעולה הנקראת חכירה - שכירת זכויות שימוש - לתקופות זמן ארוכות של 49 ו-99 שנים, ובעצם החוכר את קרקע המדינה הוא בעלים לכל דבר ועניין.

בנוסף לחלוקה בין קרקע פרטית לקרקעות מינהל, יש אבחנה נוספת והיא בין קרקע מוסדרת לקרקע לא מוסדרת.

לקרקע מוסדרת יש מיספור לפי גוש וחלקה. את המספרים האלו ניתן לברר במשרדי הרשות המקומית. לאחר שביררתם את מספר הגוש והחלקה יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין - הטאבו, ולקבל תמורת תשלום מועט את נסח הטאבו של הדירה או של הקרקע עליה אמורה הדירה להיבנות.

נסח הטאבו מגדיר את מיקום הקרקע, שטח הקרקע, שטח הדירה, חלקה של הדירה ברכוש המשותף (בבניין מגורים משותף), חלקים נוספים הצמודים (=שייכים) לדירה, זכויות בעלות או חכירה, ושיעבודים שונים על הדירה כגון: עיקולים, צווי בתי משפט או הערות אזהרה, המזהירות מפני תביעה של גורם אחר לזכויות בנכס.

במידה והקרקע אינה מוסדרת היא רשומה בספרי מינהל מקרקעי ישראל. במקרה כזה יש לפנות  למינהל  ולקבל ממנו  "אישור זכויות",  המפרט את

זכויות המוכר בקרקע ופרטים נוספים הדומים באופיים לאלו המפורטים בנסח הטאבו.

כל נושא הזכויות וההגבלות שקיימים בנכס הוא קריטי, אלו גורמים המשפיעים על ערך הדירה ובכלל על הזכות למכור אותה.

היות ומדובר בנושא משפטי רציני ומורכב, חשוב להתייעץ עם עורך דין בכל הקשור לרישום המקרקעין. כל סעיף בעייתי ולו הקטן ביותר עלול לעורר סיבוכים כספיים גדולים: לא כאן המקום לחסוך בכסף ובאנרגיה.

 

מעמד הנכס בעתיד

בנוסף לברור הזכויות העכשוויות, כדאי לבדוק את סביבת הנכס כפי שתראה בעתיד.

לשם כך יש לבדוק במשרדי הרשות המקומית את התב"ע.

 

תב"ע - תוכנית בניין ערים: היא תוכנית המפרטת את המתוכנן להיבנות בעיר. כאן נוכל למצוא תוכניות עתידיות לשינוי הסביבה של הנכס העשויים להשפיע על איכות החיים ועל ערכו בעתיד.

תכניות עתידיות לפרויקטים מרעישים או מזהמים, כמו: כביש גדול, מיזבלה, ישפיעו לרעה על ערך הנכס ועל איכות החיים בו.

לעומתם, תוכניות פיתוח של פארקים או בתים צמודי קרקע באיזור הדירה, ישפרו את איכות החיים בו ויעלו את מחיר הנכס.

יש לברר גם, האם מתוכננת או נמצאת בהליך אישור תב"ע חדשה.

 

חתימת החוזה

לאחר שבררנו מי המוכר, מה מעמד הנכס ומהן הזכויות הקשורות בו וכמובן בדקנו את הדירה: בפועל אם זו דירה קיימת, ועל נייר התכנון אם זו דירה חדשה שטרם נבנתה, ניגש לחתום עם המוכר על חוזה המכירה.

שוב נחזור ונאמר: מדובר פה בעיסקה רצינית, וסכומי כסף גדולים עומדים על הכף.

לכן מומלץ בחום רב לא להתקמצן, ולהעזר בייעוץ משפטי מקצועי בעת חתימת החוזה.

שימו לב: במקרים רבים של רכישת דירה חדשה, מלווה את הפרויקט מטעם הקבלן עורך דין.

לא משנה כמה הוא נחמד וכמה הוא מנסה לעזור, אסור לשכוח בשביל מי הוא עובד (רמז: לא אתם חותמים לו על השיק). לא לייעוץ מוטה שכזה אנו מתכוונים, צריך להעזר בעו"ד משלנו.

זכרון דברים

אחרי שסיכמנו עם המוכר את מחיר הדירה ואת עיקר פרטי העיסקה, ייתכן ונרצה לתת תוקף להסכמות אלו ובו בזמן להשאיר מקום להשלמת פרטים נוספים בהמשך בעת חתימת החוזה עצמו.

במקרה נזה נוטים לחתום על מסמך הקרוי "זכרון דברים".

במידה ובזכרון הדברים מפורטים שמות הצדדים, פרטי הדירה, פרטי העיסקה, מחיר הדירה וסדר התשלומים, ומועד מסירת הדירה, המסמך עשוי להיות מוכר בבית המשפט כהסכם בר תוקף ומחייב.

לפיכך יש להיזהר ולהתייחס לזכרון הדברים כאל חוזה ממש.

אם הפרטים דלעיל אכן מוזכרים בו, עשוי ביהמ"ש לחייב אותנו לקיימו במלואו, בלי אפשרות להתחמק בטענה שלא התייחסנו אליו כחוזה.

הערה: יש סוג נוסף של קרקע: "קרקע עירונית" השייכת לעיריה או לרשות המקומית. אך למעשה מעמדה דומה לגמרי לקרקע מינהל, ולכן הסייגים וההערות שנביא לגבי קרקע מינהל תופסים גם בקרקע עירונית.

מעמד הנכס545מעמד הנכס