בארה”ב הטיפול במימון משכנתאות הוא מהמתקדמים בעולם, בעיקר בזכות תשתית ממשלתית שהוקמה לשם כך. ישנן מספר חברות ממשלתיות וחצי-ממשלתיות שקונות מבנקים למשכנתאות “תיקי משכנתאות” (הסבר בהמשך). את המימון לרכישת תיקי המשכנתאות החברות מגייסות מהציבור באמצעות הנפקת איגרות חוב.
תיקי משכנתאות
תיק משכנתאות הוא אוסף של חוזי הלוואה לרכישת דירה או בית (משכנתא), שבנק חתם עם לקוחותיו. למשל – 1000 חוזי הלוואה שנעשו לבעלי הכנסה של מעל 100,000 דולר בשנה. מי שקונה את תיק המשכנתאות הוא זה שמקבל את החזרי המשכנתא של כל אחד מהחוזים בתיק.
איגוח תיקי משכנתאות
Securitization
ישנן 3 חברות שהוקמו ע”י ממשלת ארה”ב לצורך רכישת תיקי משכנתאות.
חברות אלו מממנות את רכישת תיקי המשכנתאות ע”י הנפקת אג”ח לציבור. את ההתחייבות כלפי רוכשי האג”ח הן מממנות מתוך החזרי המשכנתאות בתיקים שרכשו.
תהליך רכישת תיק משכנתאות והנפקת סדרת אג”ח המגובה בתיק נקרא איגוח.
שלוש החברות המובילות בתחום איגוח המשכנתאות הן:
- Freddie Mac שם מלא: federal Home Loan Mortagage Corporation
- Fannie Mae שם מלא: Federal National Motgage Association
- Ginnie Mae שם מלא: Government National Motgage Association
אג”ח מגובות משכנתא
מקובל לכנות את סדרות האג”ח שמונפקות ע”י 3 החברות הנ”ל: “אג”ח מגובות משכנתא” – Mortgage-Backed Securities, שכן המשכנתאות הכלולות בתיק המשכנתאות משמשות לפדיון האג”ח.
שוק משני למשכנתאות
תהליך איגוח משכנתאות והפיכתן לניירות ערך מכונה: השוק המשני למשכנתאות. האיגוח מזרים לבנקים למשכנתאות כסף לביצוע הלוואות חדשות. בנק המשכנתאות הופך בעצם למתווך בתיקי משכנתאות.
איגרות חוב מגובות משכנתא מונפקות בדרך כלל עם ערך נקוב גבוה של 10,000 דולר או יותר. מסיבה זו משקיעים רבים לא קונים אותן ישירות אלא באמצעות קרן נאמנות המתמחה באג”ח מגובות משכנתא.
עמוד השער של תשקיף הנפקת אג”ח מגובות משכנתא
